Jelentősen visszaesett az Appeninn 2025-ös nyeresége, a társaság adózott eredménye 3,8 millió euróra csökkent az egy évvel korábbi 15,6 millió euróról. A gyengébb profit mögött elsősorban nem az operatív teljesítmény romlása állt, hanem az ingatlanok átértékeléséhez kapcsolódó devizahatás és a romló pénzügyi eredmény, miközben a bérbeadási üzletág alapvetően stabil maradt.

Az Appeninn bérbeadásból származó bevétele 2025-ben 22,9 millió euró volt, ami enyhe csökkenést jelent a 2024-es 23,1 millió euróhoz képest. Ezen belül a klasszikus bérleti bevétel 18,3 millió euróra mérséklődött, az üzemeltetési bevétel pedig 4,6 millió euró lett. Földrajzi bontásban a magyar portfólió bevétele gyakorlatilag stagnált, miközben a lengyel hozzájárulás enyhén csökkent.

A szegmensek közül árbevétel alapján továbbra is az iroda a legfontosabb, 14,8 millió eurós bérleti bevétellel, míg a kereskedelmi ingatlanok 8 millió euró körüli bevételt hoztak. A logisztikai láb érdemben kicsi maradt.

A számok alapján tehát a topline oldalon nem történt drámai változás, az alaptevékenység továbbra is stabil pénztermelő képességet mutatott.

A közvetlen ingatlanüzemeltetési költségek ugyanakkor nőttek, 7,7 millió euróra emelkedtek a 2024-es 7,2 millió euróról. Ezen belül különösen az üzemeltetési díjak, valamint az építmény- és telekadók emelkedése volt látványos, ami lefelé húzta a közvetlen fedezetet is. Így a közvetlen fedezet 15,3 millió euróra csökkent az előző évi 15,9 millió euróról. Ezek alapján a portfólió ugyan továbbra is termeli a bevételt, de a költségoldali nyomás már érezhetően rontotta a jövedelmezőséget.

Az igazán nagy törést azonban nem az operatív sorokban, hanem az átértékeléseknél látni.

Míg 2024-ben az ingatlanok valós értékének változása még 1,9 millió euróval javította az eredményt, addig 2025-ben már 7,3 millió eurós negatív hatás jelent meg ezen a soron. Fontos ugyanakkor, hogy ez nem elsősorban a portfólió piaci értékének érdemi eséséből fakadt, a befektetési célú ingatlanok könyv szerinti értéke 2025-ben még emelkedett is. A negatív eredményhatást döntően a prezentációs pénznemre való átértékelés, vagyis a forint erősödéséhez kapcsolódó devizahatás okozta. Ez lényegében önmagában megmagyarázza, hogy miért zuhant nagyot az adózás előtti eredmény. A legnagyobb negatív tétel a lengyel Wisniowy Business Park átértékeléséhez kapcsolódott, amely több mint 2,8 millió euróval rontotta az eredményt, de az irodapiaci kitettségű elemeknél is jelentős leértékelődések voltak.

A pénzügyi eredmény is romlott. A pénzügyi műveletek egyéb eredménye 2024-ben még 1,4 millió euróval javította az eredményt, 2025-ben viszont már 0,6 millió eurós veszteséget mutatott. Emellett a nettó kamateredmény is lefelé húzta a számokat, a kamatbevételek emelkedtek ugyan a magas pénzállomány miatt, de ezt bőven ellensúlyozta a bankhitelekhez és kötvényekhez kapcsolódó kamatterhek növekedése. A nettó kamateredmény így mínusz 2,5 millió euró lett.

From adminisztratív költségek is megugrottak, 875 ezer euróra a korábbi 480 ezer euróról. Itt főleg a könyvvizsgálati, könyvviteli, jogi, tanácsadási és bankköltségek emelkedtek. Ezzel szemben a személyi jellegű ráfordítások enyhén csökkentek, a létszám is alacsonyabb lett. Az egyéb bevételek sor viszont pozitív meglepetést hozott, 742 ezer eurós nettó pluszt mutatott a 2024-es gyakorlatilag nulla körüli érték után, amit többek között a szerződésfelmondáshoz kapcsolódó kártalanítás és a kamattámogatás segített. Ez azonban csak részben tudta ellensúlyozni az átértékelési és finanszírozási nyomást.

A mérleg és a cash flow oldal összességében vegyes képet mutat. A befektetési célú ingatlanok állománya 170,6 millió euróra nőtt, miközben az értékesítésre tartott eszközök állománya 10,5 millió euró volt. A cég készpénzállománya 56,2 millió euróra emelkedett a korábbi 47 millió euróról, az operatív cash flow pedig továbbra is erős, 12,8 millió eurós maradt. Ez fontos stabilizáló tényező. Közben a saját tőke 128,5 millió euróra nőtt, az egy részvényre jutó nettó eszközérték pedig 2,7 euróra emelkedett 2,5 euróról. Vagyis hiába esett vissza erősen a számviteli profit, a mérleghelyzet és a likviditás nem romlott, sőt több fontos mutató javult.

A következő időszak szempontjából különösen fontos, hogy a társaság már 2024-ben meghirdetett több ingatlant értékesítésre, és a beszámoló szerint 2026 februárjában ezekre szerződéseket, illetve előszerződéseket is kötött. A cég szerint ezek az eladások a fordulónapon meghatározott értékhez közeli árszinten valósulhatnak meg, így a következő évre érdemi eredményhatás ebből nem várható. Ugyanakkor a tranzakciók hozzájárulhatnak a portfólió tisztításához és a tőkeszerkezet további rendezéséhez.

Összességében az Appeninn 2025-ös számai első ránézésre gyengék lettek, hiszen az adózott eredmény a negyedére esett vissza, az EPS 32,9 eurócentről 8,1 eurócentre csökkent. A részleteket nézve azonban látszik, hogy a profitromlás döntően nem a bérbeadási üzletág széteséséből fakadt, hanem az átértékelésekhez kapcsolódó devizahatásból, a magasabb költségekből és a finanszírozási nyomásból. Az alapműködés stabil, a cash flow továbbra is erős, a bérleti bevétel lényegében tartja magát, de az irodapiaci értékeltségi nyomás és a finanszírozási költségek komoly ellenszelet jelentenek a társaságnak.

Az Appeninn árfolyama év eleje óta 18,3 százalékot esett.

forrás Nagyot esett az Appeninn profitja – Mutatjuk, mi áll a háttérben – Portfolio.hu